Lähettäjä: remonttitaitoja? 
Päivämäärä:   18.9.24 06:49:37

Olen katsellut Oikotieltä isoilla tonteilla sijaitsevia vanhoja taloja, jotka ovat sisältä ihan räjähtäneitä ja vaatisivat täydellisen remontin. Haaveilen sellaisen ostamisesta, mutta itsellä ei ole yhtään minkäänlaista osaamista, en pystyisi tekemään mitään remonttia itse. Ja rehellisesti sanottuna ei myöskään kiinnostusta talon kunnostamiseen omin käsin.

Onko aivan tuhoon tuomittu ajatus, että ostaisi halvan talon ja teettäisi siellä ulkopuolisella remontin? Tulisiko törkykalliiksi?

Onko jollakulla kokemusta?

Lähettäjä: remonttitaitoja? 
Päivämäärä:   18.9.24 06:50:34

Enkä nyt tarvitse varoittavia kommentteja siitä, että talo voi olla ihan pommi ja täysin homeessa. Tällaiset asiat pitää tietysti varmistaa ensin.

Lähettäjä: Iines 
Päivämäärä:   18.9.24 06:50:53

Tulisi törkykalliiksi.

Lähettäjä: Muffe 
Päivämäärä:   18.9.24 07:03:17

Kyllä tulee todella kalliiksi.

Lähettäjä: . 
Päivämäärä:   18.9.24 07:12:47

Paljon halvemmalla rakennat uuden.

Lähettäjä: remonttitaitoja? 
Päivämäärä:   18.9.24 07:16:55

Kiitos vastauksista! Tällainen on käynyt mielessä. Vanha talo kiinnostaa, siinä olisi ihan eri henki kuin uudessa, mutta tosiaan ei ole mitään remontti- tai rakentamisosaamista itsellä. Eurojackpotvoitonkaan varaan ei oikein uskalla laskea mitään. :D

Lähettäjä: . 
Päivämäärä:   18.9.24 07:18:59

Remonttia pitäisi myös jonkun osata valvoa. Rakennuspuolella on ammattilaisia ja Ammattilaisia. Eli pitäisi ymmärtää jotain itse tai olla ihminen, joka ymmärtää.

Lähettäjä: N 
Päivämäärä:   18.9.24 07:35:31

Jos haluat varmistaa mieleisesi lopputuloksen ennen kohteen ostoa, niin tarvitset tuossa tilanteessa ostamiseen jonkun palkatun konsultin, joka osaa arvioida onko rakennuksen ongelmat ylipäätään ennen ostoa arvioitavissa ja onko viat rahalla ratkaistavissa ja sitten selvittää paljonko suunnittelu- ja remonttibudjettia täytyy varata. Pääsääntöisesti rakennukset on viimeisten 60v rakennus- ja remonttiratkaisujen jäljiltä melkoisia pommeja, joiden kuntoa on lähes mahdotonta arvioida päältäpäin. Voi olla kunnossa tai olla olematta. Ja voin sanoa pitkällä kodinetsintä-kokemuksella, että millään tavallisen palkansaajan budjetilla ei ole helppo löytää korjattavissa olevaa kohdetta ilman päälle tulevia konsulttikustannuksiakaan. Itse siis osaisin sekä suunnitella että toteuttaa remontin ja mielelläni tekisinkin kaiken, muttei isommat remontit yhdellä tekijällä onnistu missään realistisessa aikaikkunassa, enkä halua asua remontin keskellä, joten remonttivaiheeseen on tarpeen palkata ulkopuolista apua.

Mutta: suurin osa ihmisistähän noista aloituksen lähtökohdista ostaa suunnilleen ensimmäisen myyntiin tulevan kohteen laput silmillä ja mitään kyselemättä ja sitten vaan elää sen homeisen tönön kanssa johon päätyi, vaihdattaen ehkä keittiön vetimet, sutien vähän maalia johonkin seinään ja haikaillen, että ehkä jonain päivänä täysin määrittelemättömän laajuinen remontti on valmis. Se on hyvin suosittu valinta, eikä maksa paljoakaan, kun ei mitään koskaan lopulta teetä.

Remonttikustannusten suuruutta voit karkeasti arvioida googlaamalla eri remonttien hintoja: paljonko maksaa katon uusiminen haluamallasi katemateriaalilla, paljonko maksaa sähköjen uusimistyö ja paljonko mieluinen pistorasiamalli, paljonko kylpyhuoneen uusiminen putkineen ja paljonko haluamasi laatat, paljonko lämmitysjärjestelmä, paljonko maksaa hirsitalon kengitys tai uudemman talon valesokkelin korjaus, jne. Sitten myytävän kohteen ilmoituksen perusteella arvioida mitä kaikkia ennalta googlaamiasi korjauksia siihen ainakin menee ja jos siinä kohtaa vaikuttaa vielä halvalta ja helposti budjettiin menevältä hankkeelta, niin sitten tutustua tarkemmin. Mutta toki jo tämän tiedon selvittäminen ja soveltaminen sopii huonosti yhteen sen kanssa, ettei remontointi kiinnosta yhtään ja jo tähän tarvitsisit käytännössä sitä konsulttia. Konsultin palkkio taas luultavasti lähtee jostain 100e/h + verot. Toki nyt on rakennusalan laman seurauksena työttömiä arkkitehtejä, joten joku päteväkin saattaisi olla sopuhintaan neuvoteltavissa, jos tuttujen kautta löydät jonkun korjausrakentamiseen erikoistuneen. Pelkän uudistuotannon osaamisella et tee talonetsinnässä yhtään mitään.

Lähettäjä: Tavis 
Päivämäärä:   18.9.24 07:41:49

Jos budjetissa on löysää 150-200 tuhatta ja pystyt vähintään vuoden maksamaan uutta ja vanhaa asumusta samaan aikaan, niin ei se mahdotonta ole. Itse en lähtisi tuollaiseen projektiin, kun jo osaavan päällystön palkkaaminen on hankalaa, puhumattakaan varsinaisista työn tekijöistä.

Lähettäjä: . 
Päivämäärä:   18.9.24 08:14:34

100-200 ei todellakaan riitä, ellei sitten remontoi leikkimökkiä.

Lähettäjä: Koska 
Päivämäärä:   18.9.24 08:24:26

Kuulostat kerrostaloasujalta. Omakotitalo vaatii huoltoa ja taitoja. Ja rahaa.
Ei laiskan paikka.

Lähettäjä: . 
Päivämäärä:   18.9.24 08:30:34

Kustannusten lisäksi sinun on löydetävä tekijä, kuten N sanoi on tekijöitä ja sitten on tekijöitä. Ammattitaitoiset ei ole vapaalla edes nyt vaikka rak ala seisoo. Heillä voi olla vuoden kahden jono.

Myös missä talosi sijaitsee, varaudu maksamaan hurjat kilometrikorvaukset, kun saat jonkun houkuteltua töihin.

Lähettäjä: remonttitaitoja? 
Päivämäärä:   18.9.24 08:37:31

Kiitos kaikille, erityiskiitokset N:lle pitkästä ja kattavasta vastauksesta.

Tosiaan tämä on vain haave ja tiedostan, että ennen konsultin tai muun päältäkatsojan löytämistä on etsittävä jostain itselle annos realismia ja sen jälkeen ryhdyttävä projektiin – jos on aihetta, rahaa ja rohkeutta ryhtyä.

En kaipaa arvailuja asumismuodostani enkä persoonani analysointia, vaan ajatuksia itse asiasta. En aloittanut tätä keskustelua puhuakseni siitä, mitä minä olen tai en ole, vaan lukeakseni ajatuksia talon ostamisesta ja remontin teettämisestä.

Juurikin tuota "ostaa suunnilleen ensimmäisen myyntiin tulevan kohteen laput silmillä ja mitään kyselemättä" haluan välttää, ja siksi tämänkin aloituksen tein. Ja tästä sain jo tarpeeksi pureskeltavaa! Kiitokset!

Lähettäjä: Niin no 
Päivämäärä:   18.9.24 10:07:45

Lainaa tuollaiseen ei edes välttämättä saa eli ostohinta pitää löytyä kokonaan itseltä.

Kalliiksi tulee, jos ei osaa tehdä mitään itse. Meille tehtiin remonttia juuri taloon, pyydettiin pari tarjousta, hinnat 25000-35000 euroa. Mieheni teki lopulta itse, meni 2500 euroa. Ja ennen kuin N ehtii vinkumaan, niin ihan oikein tehtiin, työlle oli myös valvoja.

Lähettäjä: liisa 
Päivämäärä:   18.9.24 10:14:42

Hommaat jonkun miehen tekemään, tietysti sinun pitää päästää hänet sänkyysi.

Lähettäjä: Minerva 
Päivämäärä:   18.9.24 10:21:31

Niin no: Tämäpä, viime aikoina olen kuullut useammasta suunnasta saman tarinan. Jos kyse on pienempi paikkakunta (silti kasvukeskuksen naapurikunta!), pankki on myöntänyt lainaa vain ostohinnan verran. Remonttilainaa ei sitten olekaan myönnetty. Monelle tekemätön paikka, erityisesti jos ei itse kykene tekemään remonttia vaan joutuu turvautumaan ostopalveluihin.

Lähettäjä: remonttitaitoja? 
Päivämäärä:   18.9.24 10:25:57

Niin no ja Minerva: hyvä ja tärkeä huomio, kiitos siitä!

Lähettäjä: Niin no 
Päivämäärä:   18.9.24 10:29:30

Remonttilainaa ei nykyään saa kuin todella kalliina kulutusluottona, joten rempparahat pitää löytyä itseltä.

Lähettäjä: Xoxo 
Päivämäärä:   18.9.24 10:39:36

Olin jo tulossa kommentoimaan, että jos löytyy oikeasti unelmatalo, joka on kuntotatkastuksen perusteella ok kunnossa, niin en näe estettä. Tekemällä oppii, eikä pintaremonttien tekeminen ole ydinfysiikkaa, ja sitä voi toteuttaa pikkuhiljaa huone kerrallaan. Koska sinun tilanteessa kuitenkaan omaa kiinnostusta ei remontoimiseen ole, kustannukset nousee hyvin nopsaa sellaisiin lukemiin että järkevämpää on etsiä jo valmiiksi remontoitu vanha talo.

Lähettäjä: Täti 
Päivämäärä:   18.9.24 10:48:55

Vanhan kunnostaminen on monin kerroin kalliimpaa kun uuden rakentaminen. Tulee ne selvitykset, purkutyöt, purkujätteiden hävitys. Uuden rakentaminen ja mitoitukset työmaalla - vie aikaa.

Älä osta, jos ei mitään kokemusta ja omaa osaamista.

Lähettäjä: Tavis 
Päivämäärä:   18.9.24 11:05:10

Sekin kannattaa vielä huomioida, että "täysin remontoitava" tarkoittaa yleensä paljon enemmän kuin pelkkää pintaremonttia. Todennäköisempää on, että ensin korjataan runko, katto, perustukset, hormit, ovet, ikkunat, eristeet, jne. ja vasta sitten päästää sitä pintaremppaa tekemään.

Ja tämä tietty sillä oletuksella, että kyseessä on oikeasti vanha talo, eikä joku 60-luvun valesokkelikötöstys. Karkeasti 60-80-lukujen taloja ei ole järkeä edes yrittää korjata niiden surkeiden rakenneratkaisujen takia.

Lähettäjä: Sohvapöytä 
Päivämäärä:   18.9.24 11:06:10

Ei tosiaan saa remppalainaa eikä myöskään tuollaisia koko remontin tekijöitä saa. Onko sulla kätevää miestä, isää tai appiukkoa? Noi tyypit on monet talot remontoineet.

Ammattilaiset voi saada tekemään kylppärin, sähköt, vedet ja hormit, muut sitten tekis noi edellämainitut tyypit.

Lähettäjä: . 
Päivämäärä:   18.9.24 11:11:54

Laita jollekin remonttifirmalle hypoteettisen talon summittaiset tiedot ja pyydä arvio eri osa-alueiden remppaamisesta niin tiedät.

Lähettäjä: koo 
Päivämäärä:   18.9.24 12:41:05

Täysin remontoitava voi myös olla sellainen, että kaikki (tai ainakin suurin osa) purkutöistä tulee tehdä haitta-ainepurkuina eli materiaaleissa asbestia, kreosoottia, naftaleeniä, rakenteisiin imeytynyt öljyhiilivetyä jne. Usein myös koko talotekniikka (LVIS) vaatii remonttia ja usein se maksaa enemmän kuin uuden tekeminen, vanhoissa taloissa on voi olla vielä vanhat valurautaputket ja niiden poistaminen on kallista ja uusien vetäminen maksaa saman kuin tekisi putket uuteen taloon.

Mä kerran laskin näppituntumalla kustannuksia yhteen myynnissä olevaan rintamamiestaloon, joka oli hyvin alkuperäisessä kunnossa mutta hyvällä paikalla ja isolla tontilla, josta olisi voinut lohkoa 500m2 ja myydä toiselle. Lopetin laskemisen kun pääsin sinne n. 200 000€ ja meillä sentään on kokemusta sekä remontoimisesta että rakentamisesta, itse lasken työkseni näitä rakentamisen kustannuksia mutta toki isommassa mittakaavassa eli en omakotitaloihin.

Ei millään olisi käynyt järkeen maksaa remontoitavasta talosta ja tontista melkein 200 000€ ja laittaa toinen mokoma remonttiin vaikka siitä lohkotusta tontista olisi ehkä voinut saada n. 60 000€.

Siinä olisi pitänyt tehdä salaojat ja kellarikerroksen lattian purku ja uudelleen valu, viemärit ja vesijohdot, kaikki sähköt ja uusi sähkökeskus, ikkunat ja ovet, katto, julkisivulaudoitus ja lisälämmöneristys, kaikki pinnat sisällä eli keittiö, vessa x2, kylppäri ja sauna, alakatot, seinät, lattiat... siis ihan kaikki. Ja ei oltu avattu rakenteita eli ei tiedossa pitääkö vaihtaa kattotuolien osia, piipun kunto ei ollut tiedossa eikä myöskään itse talon puurunko, eli olisiko sitäkin pitänyt vahvistaa.

Lähettäjä: Hjöpsis 
Päivämäärä:   18.9.24 12:46:45

Johan oli pelkkää pelottelua!

Mä ostin yli 100 vuotiaan talon. Ei tullut vesi, lattia oli pudonnut, tulisijat käyttökiellossa jne.

Olen keski-ikäinen täti ja eron jälkeen ostin tämän. Enkä osannut yhtään mitään. Mutta purkaa osasin. Revin hirret esiin, raivasin ja siistin. Vanha koulukaveri tuli remppaan kun oli työtön rakennusalan mies. Yhdessä tunkattiin talo, purettiin tulisijat ja avattiin alapohja. Ja tehtiin hyvä eristetty lattia tilalle. Ostin valmiin takkapaketin. Nuohooja kävi tarkastamassa piipun.

Menihän tossa aikaa muttei missään nimessä tollasia summia rahaa mitä täällä on kirjoitettu.

Lähettäjä: Minerva 
Päivämäärä:   18.9.24 13:22:35

Vanhojen talojen osalta järkevää on kuitenkin korjata mahdollisimman säilyttävästi ja resurssiviisaasti.

Jos aloittaja otat konsultin, varmistu, että hän ymmärtää vanhojen rakennusten päälle. Omassa työssäni näen ihan liikaa sitä, että esim. perinteistä hirsirakentamista edustavan vanhan talon kohdalla lähdetään vaihtamaan pääosin hyväkuntoinen vain pienistä paikallisista vaurioista kärsinyt julkisivuvuoraus vain siksi, että se on jonkun taulukon mukaan teknisen käyttöikänsä päässä. Paikkakorjaus olisi riittänyt.

Tai vaihdetaan sinällään kun ostettavissa olevat puuikkunat energiatehokkuuden nimissä, vaikka uudelleen kitattuna ja ikkunateipillä tiivistäen saataisiin tulos, jossa uudet puu-alumiini-ikkunat eivät koskaan säästäneet ostohintaansa energiansäästönä.

Salaojia asennetaan taloihin, jotka ovat 150 vuotta seisseet ilman salaojia samalla hiekkaisella mäennyppylällä. Mutta varmuuden vuoksi, ettei nyt vaan mitään kävisi.

En sano, etteivätkö korjaukset voivat olla aiheellisia osassa taloista, mutta valitettavasti todella paljon ylikorjataan vanhoja taloja myös siksi, että hiukan huonosti siedetään patinaa. Samalla menetetään pala rakennuksen historiaa ja alkuperäistä ilmettä. Näihin kannustavat erinäiset kuntotarkastajat ja muut konsultit, joiden koulutuksessa korostuu uudisrakentamisen standardit.

Vauriokohdat asia erikseen ja talotekniikka (sähkö, LVI toki on pidettävä kunnossa mieluummin etukenossa kuin vauriota odotellen). Mutta malttia ja harkintaa ja vanhoihin rakennuksiin perehtymistä saisi olla enemmän noin yleisesti ottaen.

Lähettäjä: N 
Päivämäärä:   18.9.24 13:34:01

Niin no: Mitä vinkumista tuossa muka olisi? Suurin osa rakentamisesta on hyvin yksinkeraista ja maalaisjärjellistä touhua, jonka osaa kyllä useimmat, jos on vaan kärsivällisyyttä ja motivaatiota opetella. Jos itse viitsii vaivautua, niin aika hyväpalkkaisellekin tulee halvemmaksi ottaa töistä palkatonta vapaata ja tehdä itse, kuin palkata ammattilainen. Verot ja sivukulut vie niin valtavat siivut. Itselleen antaumuksella tekevä amatööri on usein tarkempi ja huolellisempi kuin nykytyömailla toimintatapansa omaksuneet leipiintyneet ammattilaiset, joten lopputuloksen laatukin voi olla jopa parempi kuin palkatulla tekijällä. Toinen juttu toki, jos osaamaton lähtee etenkehtaisesti pelkän säästön takia räpeltämään ilman mitään kiinnostuneisuutta siitä, miten asiat pitäisi hoitaa.

"Vanhan kunnostaminen on monin kerroin kalliimpaa kun uuden rakentaminen."

-Riippuu millainen remontoitava kohde on, mitä käyttökelpoista siinä on jäljellä ja mitä lopputulokselta halutaan. Usein harhaan johtavasti verrataan keskenään täysin erityyppisiä rakennuksia ja lopputuloksia, mutta tismalleen samojen materiaalien ja työtapojen käyttöä vertailtaessa vanhat säilytettävät osat on väistämättä liki ilmaisia samanlaiseen uuteen verrattuna. Esim. valmiit graniittiperustukset ja ison osan käsin veistettyä hirsirunkoa voi hyvinkin saada ilmaiseksi tontin kylkiäisinä, uudiskohteeseen kovin harva raaskii sellaisia tilata uutena.

"järkevämpää on etsiä jo valmiiksi remontoitu vanha talo."

-Ja sen kohdalla sitten tarvitsee ihan yhtälailla ymmärrystä siitä mitä on ostamassa, sillä remontteja toteutetaan varsin kirjavalla osaamistasolla ja talo voi olla vaan kalliimpi ja entistä huonokuntoisempi ja vielä kalliimman remontin tarpeessa. On hyvin huolestuttavaa, että ihmiset, joita rakentaminen ei vaan kiinnosta, on tyypillisesti kaikkein innokkaimpia ostamaan uudistuotantoa ja muuttovalmiiksi korjattua: jos ei yhtään ymmärrä mitä ostaa, niin siloteltupintainen sika säkissä on todella paljon isompi riski-investointi kuin ihmiset ymmärtää. Ja kuluttajien tietämättömyys toimituksen sisällöstä näkyy valitettavalla tavalla tarjonnassa.

Lähettäjä: . 
Päivämäärä:   18.9.24 13:34:53

Minerva, on myös ihan eri asia kunnostaa hyvin rakennettua hirsitaloa kuin rakennusjätteestä kasattua rintamamiestaloa.

Lähettäjä: pilkunviilaaja 
Päivämäärä:   18.9.24 14:48:16

Aloittaja, en suosittele.
Olen remontoinut 30v+ vanhaa ostamani taloa. Remontointi on paljon vaikeampaa ja yleensä työläämpää kuin uuden rakentaminen nollasta. Jos korjattavaa on paljon, tulee varmasti halvemmaksi purkaa kaikki ja rakentaa uusi kuin perusteellisesti remontoida kaikki.

Jouduin itse opettelemaan paljon ja käyttämään sukulaisia apuna, koska en saanut yhtään järkevää remonttitarjousta ennen kuin rakenteet oli jo purettu (ja purettuja huoneita ei voinut käyttää...). Sinänsä ymmärrän, eihän työn laajuus, läpivientien paikka ja se että asuja hyväksyy uuden koteloinnin johonkin ole itsestään selvää. Purkaminen oli muuten aika kovaa ja epämiellyttävää hommaa, pölyistä ja raskasta, ja materiaali piti kantaa ulos ja hävittää itse. Monta peräkärryllistä piti kuljettaa pois ja tukkia sortti-asemaa kun yksin kärryllistä tyhjensin. Eipä siinä kohtaa tehnyt mieli antaa rusinoita puolasta pois.

Lähettäjä: Hjöpsis 
Päivämäärä:   18.9.24 14:50:35

Minerva: just noin.

Yliremontoidaan vaikka ei pitäisi.

Mä purin tästä mun 100 vuotiaasta remontit pois. Lähti 70, 80 luvun silloiset suositukset pois ja palautin vanhaa hyvää takaisin. Hirsitalo hengittää, ei tänne tarvi lisätä koneellista ilmanvaihtoa eikä muovittaa pulloksi. Salaojia ei tarvi koska talo on kallion päällä

Lähettäjä: ...k 
Päivämäärä:   18.9.24 20:09:20

Tuolla kerrottu hyvä jälkeä tekevä luotettava rakennusalan ammattilainen pitäis löytää katsomaan sitä taloa.
Hän näkee paikalla mitä kaikkea menee uusiksi? Ja voi varoitaa jos rakennus näyttää tarvivan tulta nurkkaan.
Myynnissä on paikkoja joista kannataa pysyä kaukana.

Yks tuttu oli mestari löytämään sellaisia eläinlaumalleen.